La loi 2014-626 du 18 juin 2014 répartit entre le bailleur et le locataire la prise en charge des travaux à réaliser dans le local commercial pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 05 Novembre 2014. Les parties doivent s’y tenir lors de la conclusion du bail. La législation a également clarifié la prise en charge de rénovations imposées par l’administration dans le cadre de la mise aux normes de l’immeuble.
Répartition des travaux dans local commercial entre bailleur et locataire
Tâches à réaliser par le bailleur
Selon l’article R 145-35 du Code de commerce, le bailleur est responsable de l’exécution des charges suivantes :
- Les dépenses réalisées pour les grosses réparations, c’est-à-dire les travaux portant sur les gros murs et les voûtes, la toiture, les murs porteurs, les poutres, la clôture (liste énumérée à l’article 606 du Code civil)
- Les dépenses pour interventions due à des cas de force majeure (tremblement de terre, aléas climatiques, inondations, etc.), à la vétusté du local ou pour la mise aux normes du bâtiment si elles sont considérées comme de grosses réparations. Les réhabilitations de mise en conformité sont ceux imposés par une disposition législative ou réglementaire pour des questions de santé, de sécurité ou de salubrité.
Vous devez savoir qu’est réputée non écrite toute clause du bail qui met à la charge du locataire les dépenses de grosses réparations. Le bailleur a une obligation d’information envers le locataire. Il doit faire la liste complète et précise des charges, taxes et impôts par catégorie et inscrire leur répartition dans le contrat du bail ou en annexe. Si le bâtiment compte plusieurs locataires, il doit selon l’article L 145-40-2 du Code de commerce préciser les charges et le coût pour chaque locataire des travaux dans le local commercial en fonction de la surface occupée par chacun.
Au moment de la conclusion du bail et également tous les trois ans, le propriétaire doit faire un récapitulatif des rénovations effectuées pendant cette période écoulée. Il doit également dresser leur coût, ainsi qu’une estimation prévisionnelle de réfections envisagées dans les trois années à venir avec le budget. Ces documents doivent être communiqués au locataire dans les deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du client, le bailleur doit également lui fournir tout document justifiant le coût de ces réhabilitations conformément à l’article R 145-37 du Code de commerce.
Travaux à la charge du locataire
Les tâches qui reviennent au locataire concernent les réparations courantes ou d’entretien du local telles que la maintenance des installations à usage personnel du preneur : extérieurs, peintures, portes, volets, fenêtres, revêtement de sols, équipement électrique, plomberie, quote-part des frais d’entretien des ascenseurs, etc.
Pour rappel, les dépenses de grosses réparations sont toujours du ressort du bailleur. Aucune clause ou disposition contractuelle du bail commercial ne peut y déroger. Toutefois, les autres coûts peuvent vous être inscrits dans le bail comme incombant au locataire. Avant la signature ou le renouvellement de votre bail, il est conseillé de vérifier la répartition des dépenses en réparation contenue dans le contrat.